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网上赌球:聚焦长租公寓爆雷:"双面"租金贷 运营机构如何驾驭

时间:2019/11/18 18:07:21  作者:  来源:  查看:58  评论:0
内容摘要:  面对盈利难、融资难的困局,“租金贷”受到长租公寓机构的追捧。但是,“租金贷”似乎是一把“双刃剑”,“租金贷”使用得当,可以支持企业回笼资金、扩张规模;若是使用不当,也会给企业带来风险。  在头部长租公寓平台扎堆上市的同时,其背后“租金贷”模式的风险也让业界关注。业内人士提示,...
  面对盈利难、融资难的困局,“租金贷”受到长租公寓机构的追捧。但是,“租金贷”似乎是一把“双刃剑”,“租金贷”使用得当,可以支持企业回笼资金、扩张规模;若是使用不当,也会给企业带来风险。

  在头部长租公寓平台扎堆上市的同时,其背后“租金贷”模式的风险也让业界关注。业内人士提示,对于“租金贷”需要加强监管,企业也要有风控机制。

  蛋壳公寓、青客公寓涉足“租金贷”

  租金贷业务是蛋壳公寓扩大规模的一大手段。据蛋壳招股书表示,蛋壳公寓与持牌金融机构合作,向某些地区租客提供租金贷。租户在支付第一月租金、服务费和押金后,金融机构支付11个月预付款至蛋壳公寓,蛋壳公寓向金融机构支付相应利息。2017年、2018年、截至2019年前9个月,蛋壳公寓用户使用租金贷占比分别为91.3%、75.8%、67.9%。

  蛋壳公寓的重要资金来源,包括金融机构预付租金和租客预付款。2017年、2018年、截至2019年9月30日,蛋壳公寓分别从金融机构获得预付款9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元;租金贷利息支出分别为5230万元、15300万元、1.76亿元。

  蛋壳招股书表示,蛋壳公寓与金融机构合作,为租客提供租金融资,并向蛋壳公寓支付预付款。这种安排,虽然实质上是融资活动,并记录为融资活动的现金流入,但构成了支持蛋壳公寓业务运作的重要现金流入来源。

  青客公寓也不例外,青客公寓选择同金融机构合作为租户提供租金贷服务。青客招股书显示,截至2019年6月30日,青客公寓已与11家金融机构达成了合作,其租户的65.2%使用了分期付款服务。新京报记者算了一笔账,按青客公寓1100元左右的平均月租金,青客沉淀的预付租金规模接近5亿元。

  融资难促使“租金贷”受热捧

  在采访中,不少业内人士指出,虽然“租金贷”目前被外界广泛诟病,但客观上可让运营商、租客、金融企业三方获利。

  对租客而言,可在不花任何利息情况下,从原来的季付、年度转为月付。降低其付租压力,其背后原理在于,公寓运营企业通常会帮助租客垫付分期产品的资金成本。

  而对于长租公寓运营机构而言,“租金贷”是支持企业回笼资金并规模扩张的一大金融工具。作为一种新兴业态,长租公寓面临前期投入大,回收期较长,短期盈利能力难的问题。来自联讯证券的一份长租公寓研究报告指出,集中式长租公寓收益率为10%-20%,10年以内回本。而分散式长租公寓的利润率则在10%左右,具体与运营方是否囤积足够房源以及运营能力有关。

  不仅面临短期盈利难,长租公寓还面临融资渠道狭窄的局面。此前,长租企业发债主要是地产背景的企业,而非地产背景的企业几乎没有涉及,即便发行ABS或类REITs产品,也是极少数。

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